今年5月的“營(yíng)改增”試點(diǎn)擴(kuò)圍中，最受到老百姓關(guān)注的無(wú)疑是房地產(chǎn)行業(yè)的全面納入，“營(yíng)改增”究竟會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)哪些影響？老百姓買(mǎi)賣(mài)房屋是否能夠“減負(fù)”？這些問(wèn)題，現(xiàn)在都已經(jīng)能找到答案。

上海聯(lián)洋世家置業(yè)有限公司：稅率“平移”，稅基卻小了

　　上海聯(lián)洋世家置業(yè)有限公司隸屬于綠地集團(tuán)，是一家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的知名企業(yè)，注冊(cè)資金超過(guò)14億元。2004年成立以來(lái)，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的以“聯(lián)洋”品牌命名的樓盤(pán)不勝枚舉。
　　為配合“營(yíng)改增”改革，該企業(yè)首先在人力資源管理上進(jìn)行了提升，專(zhuān)門(mén)配備了從事增值稅稅務(wù)管理的人員。同時(shí)通過(guò)聘請(qǐng)專(zhuān)家講解增值稅政策原理、發(fā)票管理規(guī)范等方法，有效提升了企業(yè)的增值稅管理能力。在會(huì)計(jì)核算方面，為更準(zhǔn)確、及時(shí)地完成增值稅申報(bào)，企業(yè)根據(jù)增值稅管理規(guī)范的要求，還調(diào)整了相關(guān)財(cái)務(wù)核算科目，從企業(yè)內(nèi)部率先完成了“營(yíng)改增”的變身，以適應(yīng)新稅制帶來(lái)的變化。
　　“營(yíng)改增”后，企業(yè)銷(xiāo)售“老項(xiàng)目”因政策平移仍可按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。企業(yè)本以為稅率沒(méi)有變化，則稅收也不會(huì)有太大變化。但短短四個(gè)月來(lái)，企業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售額超過(guò)14.7億元，較繳納營(yíng)業(yè)稅，累計(jì)減負(fù)已經(jīng)達(dá)到367萬(wàn)余元。
　　企業(yè)稱(chēng)，雖然按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方式繳納增值稅，名義稅率沒(méi)有變化，但是由于增值稅是價(jià)外稅，原來(lái)按14.7億的計(jì)稅基礎(chǔ)繳納的營(yíng)業(yè)稅，在計(jì)算增值稅時(shí)需將其的含稅銷(xiāo)售價(jià)格換算為不含稅的應(yīng)稅銷(xiāo)售額，即14.7/（1+5%）=14，再按照適用征收率計(jì)算稅款，則在“稅率”不變的情況下，稅負(fù)還是下降了，同樣也為企業(yè)“節(jié)省”了不少稅收成本。

上海建工誠(chéng)閔房產(chǎn)有限公司：行業(yè)發(fā)展增添活力

　　上海建工誠(chéng)閔房產(chǎn)有限公司為上海建工集團(tuán)旗下企業(yè)，成立于2011年，注冊(cè)資金7億元，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。為確?！盃I(yíng)改增”工作的順利推進(jìn)，企業(yè)從財(cái)務(wù)管理、人員培訓(xùn)、新老項(xiàng)目梳理、采購(gòu)定價(jià)和發(fā)票管理等十個(gè)方面做了充足的準(zhǔn)備。為了能夠取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，企業(yè)還對(duì)現(xiàn)有供應(yīng)商進(jìn)行了全面梳理，確定供應(yīng)商的納稅人身份、收集供應(yīng)商相關(guān)基礎(chǔ)信息及證照資料、建立供應(yīng)商信息庫(kù)，并明確日常更新及維護(hù)制度，便于在同等條件下比較和選擇對(duì)企業(yè)更有利的供應(yīng)商，同時(shí)避免可能由于未選擇增值稅一般納稅人或未取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票而導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法抵扣的現(xiàn)象。
　　“營(yíng)改增”以來(lái)，企業(yè)累計(jì)減負(fù)金額已達(dá)70余萬(wàn)元。企業(yè)坦言，由于現(xiàn)階段企業(yè)正在開(kāi)發(fā)運(yùn)作的項(xiàng)目都可以作為“老項(xiàng)目”，按照簡(jiǎn)易征收的方法繳納增值稅，因此雖然稅率沒(méi)有變化，但是稅負(fù)確實(shí)降低了不少。此外，基于增值稅的抵扣制度，如：水、電、煤及辦公場(chǎng)所租賃等支出取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，也都可以納入增值稅核算，確實(shí)為企業(yè)節(jié)約了不少成本。
　　企業(yè)負(fù)責(zé)人還表示，通過(guò)“營(yíng)改增”稅收政策的實(shí)施，打通了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)、服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)的稅收抵扣鏈條。新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目中成本支出較大的土地、土建、安裝等成本所蘊(yùn)含的進(jìn)項(xiàng)稅額都可以得到抵扣，降低了稅負(fù)、消除了重復(fù)征稅。同時(shí)，“營(yíng)改增”政策還能促使企業(yè)更加注重稅收尤其是稅收成本的管理，優(yōu)化了投資開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、財(cái)務(wù)等各業(yè)務(wù)模塊的流程，促使企業(yè)的內(nèi)控管理更加規(guī)范化、合理化。

個(gè)人買(mǎi)賣(mài)住房：實(shí)際稅負(fù)略有下降

　　此次“營(yíng)改增”初期，由于房屋交易將繳納增值稅，因此對(duì)于買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的稅負(fù)變化，不少購(gòu)房者心里也曾有疑慮。經(jīng)走訪了解，從目前本市涉及個(gè)人的房產(chǎn)交易來(lái)看，增值稅稅率仍然為5%，相關(guān)的優(yōu)惠政策也較營(yíng)業(yè)稅時(shí)期沒(méi)有變化。但由于增值稅的計(jì)稅依據(jù)不同于營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人繳納的增值稅稅款實(shí)際仍是減少的。以一套總價(jià)500萬(wàn)元的住宅為例，假設(shè)其不符合任何優(yōu)惠政策的條件，則其繳納的營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)為500×5%=25萬(wàn)元，而繳納的增值稅則為500/（1+5%）×5%=23.8萬(wàn)元，稅負(fù)明顯減少了1.2萬(wàn)元。因此，個(gè)人在房產(chǎn)交易中的增值稅稅率較營(yíng)業(yè)稅保持不變，稅負(fù)根據(jù)情況可能會(huì)有所下降。但是由于個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房屋，尤其是二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)定的成交價(jià)格一般都已經(jīng)包括稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的內(nèi)容，因此，“營(yíng)改增”后，個(gè)人房產(chǎn)交易中涉及的增值稅稅負(fù)較營(yíng)業(yè)稅時(shí)期略有下降。

專(zhuān)家視角

　　由于全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)僅5個(gè)多月時(shí)間，而房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)周期普遍較長(zhǎng)，因此現(xiàn)階段銷(xiāo)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本都是“老項(xiàng)目”（按規(guī)定開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目）。而按照“營(yíng)改增”政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。因此，現(xiàn)階段對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，可以算是“營(yíng)改增”的“過(guò)渡期”。此外，改革還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款的情形作了“優(yōu)惠”規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。較“營(yíng)改增”前收到預(yù)收款按5%繳納營(yíng)業(yè)稅，預(yù)繳的征收率減少了二個(gè)百分點(diǎn)，為企業(yè)帶來(lái)了更多的資金流。而對(duì)于采用一般計(jì)稅方式繳納增值稅的，隨著符合條件的土地價(jià)款以及其他一些進(jìn)項(xiàng)稅額可以進(jìn)行抵扣，預(yù)計(jì)企業(yè)的稅負(fù)還將進(jìn)一步下降。
　　而另一方面，“營(yíng)改增”后所有企業(yè)新增的不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅均納入了抵扣環(huán)節(jié)，這在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的活躍性，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”是有積極影響的。同時(shí)，對(duì)于“營(yíng)改增”而言，不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣標(biāo)志著消費(fèi)型增值稅制度的基本實(shí)現(xiàn)，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活力，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動(dòng)力和“燃料”。